万科Ａ诊断（beta）by 价投圈小巴（股票版chart ”ppt”）

万科Ａ

(000002)

总市值：799.36亿

PE(静)：-1.61

PE(2025E)：-9.18

总股本：119.31亿

PB(静)：0.40

利润(2025E)：-87.04亿

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生意好坏

去年的净利率为-14.19%，算上全部成本后，公司产品或服务的附加值不高。

偿债能力

公司现金资产非常健康。

融资分红

公司上市34年以来，累计融资总额153.82亿元，累计分红总额1031.16亿元，分红融资比为6.7。

生意模式

公司业绩主要依靠营销驱动。需要仔细研究这类驱动力背后的实际情况。

风险点

公司有息负债及财务费用均较高，注意公司债务风险。

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靠谱分析师观点：公司近期亏损幅度或将减小。

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最近有知名机构关注了公司以下问题：

问：春节前后公司管理团队发生了较大调整，现在距离团队调整已经过去 2个月，请问公司的经营管理情况是否有变化？目前万科在化险和发展方面仍面临挑战，请问管理团队计划如何破局？

答：2024年，万科实现营收 3431.8亿元，销售额 2460亿元，完成超 18万套房屋高质量交付，经营服务业务保持稳健增长，并实现多赛道 REITs突破，但亏损额较大，流动性遇到阶段性困难。为有效化解风险，更好推动万科稳健经营和可持续发展，2025 年 1月 27日，公司董事会决定利用大股东深铁集团在内的各方资源优势，充实经营管理团队力量。为了共同目标大家走到一起，新加入的成员与原管理团队携手并肩，一手抓改革化险，一手抓融合发展，动员各方力量，协调多方资源，更好推动万科稳健经营和可持续发展。深圳市、广东省和国家有关部门高度关注、积极支持万科稳定生产经营，稳固市场信心。金融机构等各类合作伙伴纷纷施以援手，支持公司融资需求。深铁集团作为积极股东和耐心资本，综合运用业务支持、资金支持、战略融合、轨道赋能等市场化、法治化手段予以支持。这些有利政策的加持，以及“新鲜血液”的加入，为万科发展迎来了重大转机。在各方支持下，万科迎来多项积极进展，生产经营稳定，偿债工作有序推进，2025年一季度到期公开债均已完成兑付。 2025年，伴随着政策东风和市场信心的恢复，公司将抓紧未来机遇，坚持用改革的办法解决发展中的问题，在发展中化解风险，从城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同等五个方面发力，加快新旧发展动能转换，推动万科重回健康发展轨道，更好的服务回报股东和市民群众。首先，战略方面要聚焦到主业主营和重点城市布局，加速推动资产处置和业务优化。房地产开发业务锚定 2025年销售回款目标，实施灵活量价策略加速推盘，确保销售回款率继续提升。坚守“保交房”底线，全周期品质管控保障高质量交付，深度参与城市存量不动产的改造盘活。经营服务业务明确各业务底层逻辑和核心业务指标，持续推进经营提效，指标达到行业领先水平。在城市聚焦上，基于中国宏观经济、人口、产业发展等关键变化，在当前已进入城市锚定发展前景好、供需关系平衡、在当地具备竞争优势的重点城市。在业务组合上，对于要退出的业务或项目，基于自身特点合理安排退出节奏，集中资源推进权重项目退出，实现战略收敛聚焦和资产负债表的优化。同时，继续有序推进经营性重资产项目的处置，实现增量现金流入。第二，积极向新模式切换，妥善化解债务风险的同时构筑资本结构优化新格局。在模式创新上，公司将持续提升多元场景的开发经营服务能力，深度参与城市存量不动产的改造盘活，充分整合各方资源，激活存量资产效能，提升资产周转效率，运用多维举措，科学调节债务水平，持续优化资本结构。通过资产、负债、权益协同运作，实现安全经营目标有序达成。公司将持续夯实 REITs战略平台，实现业务模式由重向轻，加速长租公寓与物流 REITs上市进程，推动中金印力消费 REIT扩募。同时，公司也将积极推进建万住房租赁 Pre-REIT基金、中信万科消费基础设施 Pre-REIT基金、万新金石（厦门）住房租赁基金等战略平台的持续发展，建立面向未来的投融资模式。第三，依托科技创新、科技突围，打造引领行业的新质生产力。在科技突围上，公司将充分发挥在开发建造、经营服务等领域已经形成的体系化技术优势，助力“好房子”、“好服务”、“好社区”的打造，带来更好的客户体验和更具性价比的产品。同时，公司将紧抓当前人工智能与机器人技术快速迭代的战略机遇，通过业务场景开放、知识共享，与行业领军企业深度协同，重点突破服务智能化升级、工业化智能建造和作业设备智能化、小型化等方向，依托科技创新打造面向未来、引领行业的新质生产力。第四，整合资源，持续提升核心竞争力，共创城市新生态。在产业协同上，轨道交通与房地产的结合会产生巨大协同效应，公司将着力强化与深铁集团的融合发展，因地制宜打造新质生产力，在轨道物流、TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面深度合作，共创城市新生态。以“轨道+物流”为例，深铁集团拥有丰富的轨道交通场站资源，万科物流在 B端运营服务优势明显，近期双方已经开展地铁门店配送试点，场地经营等合作。未来，万科将通过与深铁的深度融合，整合资源，取得更多合作成果。公司也将持续与政府、央国企、各行业龙头企业、产业投资方协同创新，共建战略合作生态圈，重点布局城市基础设施运营管理、数字化城市治理、重大产业项目等关键领域。第五，坚持阳光下的运行体制，打造高效组织。科学降本增效，瘦身健体，盘活存量，降低负债，规范治理，筑牢风险防控的底线。相信在各方支持下，万科一定能走出低谷、焕发新生，持续为股东、为社会创造价值。

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以上是研究院小巴对该公司的初步分析如果还有更多想了解的可以咨询研究院小巴

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