招商蛇口诊断（beta）by 价投圈小巴（股票版chart ”ppt”）

招商蛇口

(001979)

总市值：819.10亿

PE(静)：20.28

PE(2025E)：18.18

总股本：90.61亿

PB(静)：0.82

利润(2025E)：45.03亿

研究院小巴

生意好坏

公司去年的ROIC为1.12%，历来生意回报能力不强。去年的净利率为2.34%，算上全部成本后，公司产品或服务的附加值不高。

偿债能力

公司现金资产非常健康。

融资分红

公司上市10年以来，累计融资总额741.64亿元，累计分红总额376.65亿元，分红融资比为0.51。公司去年借的钱比分红的多，需注意观察公司经营状况和分红持续性。

生意模式

公司业绩主要依靠营销驱动。需要仔细研究这类驱动力背后的实际情况。

风险点

公司有息负债较高，注意公司债务风险。

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靠谱分析师观点：公司未来稳健成长。

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最近有知名机构关注了公司以下问题：

问：从经济形势、房地产政策和销售和拿地等方面，2025年公司如何展望和计划？

答：首先谈谈经济形势，2024 年宏观经济虽面临多重下行压力，但自 9 月底以来，一揽子增量政策出台，推动经济企稳，全年 GDP达成预定增长目标，整体呈现出“‘稳’的态势更加巩固延续、‘进’的步伐更坚实有力”。第一，政策驱动经济复苏。今年政府工作报告也提到了 2025年要实施更为积极有为的宏观政策，打好政策的组合拳，稳住楼市和股市。第二，经济高质量增长 2025年也迎来新的动力，以 DeepSeek、宇树科技等为代表，我国在前沿科技领域接连取得重大突破，为产业升级和经济高质量发展注入新动力。第三，虽然外部的关税政策这种不确定因素会影响我们中国经济，但我们认为这也会加大国内的消费的力度。而房地产正好是拉动内需的主力之一。

从房地产政策方面，去年“926”政治局首次提到“促进行业止跌稳”、“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”；10 月份住建部等五个部委提出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳；2025年两会首次将“稳住楼市”纳入政府工作报告，李强总理强调当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大空间，要进一步释放市场潜力，着力推动‘好房子’建设，加快构建发展新模式。3月份以来各部委和省市又发布了不少稳市场的政策和细则，释放了本轮行业下行周期以来最强的稳地产信号。今年 4 月 18 日国常会，研究稳就业稳经济的若干举措，提到要持续稳定股市，持续推动房地产市场平稳健康发展。在应对促进消费、扩大内需的大目标下，充分释放房地产潜力成为关键着力点，预计后续会有更多配套政策落地。

谈谈对 2025 年市场的展望，从最近的市场表现来看，一季度百城新建商品房的量和价虽然同比略微下降，但降幅明显收窄；而且大多数城市环比数据是上涨的；一些核心城市的高品质住宅开盘就热销，去化率明显提高。30个重点城市的 3月份二手房成交量同比涨 20%，好过一手新房，多数城市环比也是上涨的。北京、上海、深圳、杭州涨幅位居全国城市的前列。

从房地产企业来看，经过这几年风险释放，部分企业已经度过了最难的阶段，在投资拿地、产品打造、经营能力等方面都得到了显著提升和转变，高能级城市一季度土地市场复苏明显。最近杭州、上海、成都土地地价成交额都达到了 600 亿，这几个月全国城市主要城市土地价格连连攀升，土地市场信号往往是早于住宅销售市场的。

从客户需求来看，尽管受到一系列“灰犀牛”事件冲击，居民的预期转弱，但是改善市场明显还是有很大的空间。目前住宅产品迭代非常快，无论从住宅建筑设计、会所、园林，还是户型、室内装修、得房率这些方面都越来越让人有购房、换房的冲动，经常去售楼处看房的人有这方面切身体会。行业还是呈现企稳复苏的趋势。

最后说到公司的拿地策略，招商蛇口一定会继续保持战略定力，深刻践行“四个不失”的工作要求，也就是“不失误、不失血、不失速、不失志”，延续“聚焦核心、稳健进取、结构优化”的投资策略，持续深耕核心城市、核心板块，坚定“以销定投”，在确保现金流安全情况下确保高质量发展。谢谢。

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以上是研究院小巴对该公司的初步分析如果还有更多想了解的可以咨询研究院小巴

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估值与分析师预测

小巴估值: --

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DCF估值模型
周期平滑估值
PB
PE

根据中信证券张全国的业绩预测，通过我们的dcf估值模型计算，招商蛇口的合理估值约为--元，该公司现值9.04元，现价基于合理估值有0%的低估

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*估值基于历史报表和分析师预测数据，请注意风险

招商蛇口需要保持--的5年业绩复合增速，其估值将于现价一致"

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周期估值

四分位数线（25%）

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*估值基于历史报表和分析师预测数据，请注意风险

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分析师张全国对其研究比较深入（预测准确度为37.16%）其最新研报预测如下：

预测净利润
(亿元)

年份

值
2025E

46.40
2026E

57.62
2027E

64.74

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财报摘要

项目

2024

评级
ROIC

1.12%
利润5年增速

-27.78%

--
营收5年增速

12.87%

--
净利率

2.34%
销售费用/利润率

99.39%
股息率

2.01%

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财报体检

财务排雷 综述：财务可能有隐忧。

项目

数值
货币资金/总资产(%)

10.16%
有息资产负债率(%)

26.83%
财费货币率(%)

0.02%
应收账款/利润(%)

125.54%
存货/营收(%)

210.01%
经营现金流/利润(%)

791.45%
有息负债/近3年经营性现金流均值(%)

8.15%
财务费用/近3年经营性现金流均值(%)

6.81%
流动比率

1.57%
近3年经营性现金流均值/流动负债(%)

8.31%
货币资金/流动负债(%)

25.69%
盈利质量瑕疵数

4

盈利质量 提示：建议关注公司应收账款状况；建议关注公司存货状况；

项目

数值
应收账款/利润环比(%)

44.44%
应收账款/利润3年变动比例(%)

206.02%
存货/营收环比(%)

1.79%
在建工程/利润(%)

20.27%
在建工程/利润环比(%)

-0.69%
(应收+在建+存货)/利润环比(%)

2.19%
经营性现金流/利润(%)

791.45%

大佬持仓

基金经理

基金产品

持有股数
柳军

华泰柏瑞沪深300ETF

59397759
黄诗原

工银可转债债券

48069742
罗文杰

南方中证房地产ETF

44895494
杜洋陈鑫

工银圆丰三年持有期混合

37471082
王宁远

招商沪深300地产等权重指数A

30149165

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行业相对指标