南山控股诊断（beta）by 价投圈小巴（股票版chart ”ppt”）

南山控股

(002314)

总市值：54.43亿

PE(静)：-2.76

PE(2026E)：--

总股本：27.08亿

PB(静)：0.80

利润(2026E)：--

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生意好坏

去年的净利率为-14.5%，算上全部成本后，公司产品或服务的附加值不高。从历史年报数据统计来看，公司近10年来中位数ROIC为3.91%，中位投资回报较弱，其中最惨年份2025年的ROIC为-2.41%，投资回报极差。公司历史上的财报非常一般，公司上市来已有年报17份，亏损年份4次，如无借壳上市等因素，价投一般不看这类公司。

生意模式

公司业绩主要依靠营销驱动。需要仔细研究这类驱动力背后的实际情况。

风险点

公司有息负债较高，注意公司债务风险。

生意拆解

公司过去三年（2023/2024/2025）净经营资产收益率分别为2.9%/--/--，净经营利润分别为5.9亿/-15.23亿/-18.95亿元，净经营资产分别为201.97亿/176.05亿/200.54亿元。
公司过去三年（2023/2024/2025）的营运资本/营收（即生产经营过程中公司每产生一块钱的营收企业经营需要垫付的资金）分别为0.86/1.18/0.56，其中营运资本（公司生产经营过程中公司自己掏的钱）分别为104.16亿/98.93亿/72.97亿元，营收分别为120.57亿/83.98亿/130.63亿元。

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（市值 - 净金融资产) / 预期利润为--，其中净金融资产-93.6亿元，预期净利润--元。

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最近有知名机构关注了公司以下问题：

问：公司仓储物流业务整体经营情况？

答：2025 年，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，实现营业收入 18.62 亿元，经营净现金流 10.70亿元；宝湾物流仓库平均使用率为 92.9%，在物流仓储市场量价双降的背景下，仍较去年同期提升 4.2 个百分点，充分彰显优秀的运营管理能力。

2、宝湾物流的租金水平和盈利能力如何？对公司整体利润贡献有多大？

宝湾物流各项目租金定价以区域市场为基准，结合租约结构和客户质量综合确定，受区域市场竞争加剧及租约续签节奏影响，租金水平承压，但仍优于同区域同业。就利润贡献而言，受固定资产折旧、土地等无形资产摊销以及财务费用等因素影响，报表内通过运营产生的净利润贡献有限。

3、宝湾物流未来是否有新增项目投资计划？重点布局哪些区域？

受物流地产增量市场转向存量市场影响，宝湾物流新获取项目力度有所下降，当前投资整体趋于审慎。在区域选择上，宝湾物流国内聚焦长三角、大湾区、西南区域等核心物流节点城市，把握市场调整期的优质资产包机会，更加关注供需关系持续改善或具备较强韧性的城市；同时，持续研判海外项目投资机会。

4、华泰宝湾物流 REIT 的扩募进展？未来有何规划？

华泰宝湾物流 REIT 拟扩募 4 个优质物流园区资产，分别位于成都、西安、青岛、宁波，目前扩募工作正在积极推进中，尚需国家发改委申报推荐、中国证监会准予注册、深交所审核，并经基金份额持有人大会决议通过。同时，宝湾物流联合招商致远资本、深圳担保集团设立 5.46 亿元物流基金并完成宝湾江门鹤山园区资产交割，为后续资产证券化工作奠定基础。未来，宝湾物流将坚持“轻重并举”战略主线，持续深化资产证券化运作，积极构建多层级 REITs平台，提升整体资产效益。

5、宝湾物流的客户情况？

仓储物流的核心租赁需求主要来自第三方物流、快递快运、零售电商、制造业等行业。

6、公司房地产开发业务的销售情况与目前的存量资产规模？

在房地产市场整体承压的背景下，公司精准把握以改善型需求为主导的结构性机会，优化推盘节奏，持续提升产品力与服务力，在核心城市的在售项目获得了良好的市场认可。2025 年，公司累计实现全口径销售金额 78.3 亿元，同比增长 29.6%，权益销售金额 52.3 亿元，同比增长 46.9%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额 51.0 亿元，同比大幅增长 121.7%。截至 2025 年 12 月31 日，公司房地产开发成本和房地产开发产品账面价值 118.60 亿元，公司聚焦现有项目基本盘的价值挖掘与现金流安全，通过强化自主操盘能力、深化内部资源整合与全周期精细化管理，全力推动存量资产高效去化。

7、面对当前房地产市场环境，公司未来拿地策略是怎样的？

公司始终坚守战略定力，将现金流安全和风险防控置于首位，在拓展策略上，持续聚焦核心城市，坚持“优中选优”的标准，审慎评估具备价格安全边际和流动性保障的潜在项目机会。2025 年，基于对市场的深入研判，公司主动暂缓新增土地储备，集中资源巩固现金流安全垫并推动存量资产高效去化。

8、公司海洋工程业务的发展现状？

公司海洋工程业务由子公司深圳赤湾胜宝旺工程有限公司（以下简称“胜宝旺”）经营。胜宝旺作为全球知名的导管架建造专家，专注于海洋油气和海上风电设施的 EPCI 总包服务，具备从详细设计到海上调试的一体化解决方案能力，客户覆盖全球主要能源公司及 EPCI 总承包商。2025 年，胜宝旺全年完成钢结构加工 4 万吨，国际总包项目关键节点实现突破性进展，码头交付运营效率创历史最佳水平；成功中标中东万吨级导管架项目，国际布局取得新突破。

交流活动中，公司相关人员与投资者进行了充分的交流与沟通，严格按照有关制度规定，没有出现未公开重大信息泄露等情况。

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以上是研究院小巴对该公司的初步分析如果还有更多想了解的可以咨询研究院小巴

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