锦和商管诊断（beta）by 价投圈小巴（股票版chart ”ppt”）

锦和商管

(603682)

总市值：29.25亿

PE(静)：198.24

PE(2025E)：--

总股本：4.73亿

PB(静)：2.95

利润(2025E)：--

研究院小巴

生意好坏

公司去年的ROIC为3.68%，生意回报能力不强。去年的净利率为-0.36%，算上全部成本后，公司产品或服务的附加值不高。从历史年报数据统计来看，公司上市以来中位数ROIC为16.65%，投资回报也很好，其中最惨年份2024年的ROIC为3.68%，投资回报一般。公司历史上的财报较为好看（注：公司上市时间不满10年，上市时间越长财务均分参考意义越大。）。

生意模式

公司业绩主要依靠营销驱动。需要仔细研究这类驱动力背后的实际情况。

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公司商业模式常年稳定，推荐使用绝对估值来预估公司现值，该公司业务较难准确预测，建议用保守方式检视当前估值水平，如果按照当前市值回推，该公司未来5年业绩复合增速要达到100%这种爆表速度，才能撑起当前市值，市场对其预期可能过热。

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最近有知名机构关注了公司以下问题：

问：公司本期分红策略如何？

答：尊敬的投资者，您好。自2020年4月登陆上交所主板以来，公司现金分红累计约7 亿元（不含本次中报利润分配）。此次半年报，公司拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向公司全体股东每10股派发现金红利1.10元（含税）。截至2025年6月30日，公司总股本472,500,000.00股，以此计算合计拟派发现金红利51,975,000.00元（含税）。

分红方案是公司积极响应政策，在保证正常运营和长远发展的前提下制定，旨在增强投资者获得感，推动全体股东共享公司经营成果，提振投资者对公司未来发展的信心。此举不仅符合公司稳健发展的长远规划，也能增强投资者信心，为公司的持续成长奠定坚实基础。

未来，公司将持续稳健经营，根据资本市场环境、公司经营业绩和资本性开支计划，审慎制定分红计划。相关议案会严格按照相关法律法规，提交董事会、股东会审议并履行相应信息披露义务。谢谢！

问题2、公司有二三线城市业务的拓展规划吗？

尊敬的投资者，感谢您的关注！公司聚焦城市更新领域，致力于城市老旧物业的重新定位、设计改造、招商运营和服务提升。随着时间的推移，城市更新领域的老旧物业数量持续增长。公司聚焦上海、北京等一线城市的同时，也积极关注核心二线城市的业务拓展机会。谢谢！

问题3、公司在提振股价、稳定投资者信心方面有何举措？

尊敬的投资者，您好！股价受宏观经济、行业政策、市场情绪等多重因素影响，公司管理层密切关注公司股价波动情况，坚持聚焦城市更新主业发展。2025年上半年，公司物业积极外拓，新增1个位于上海市黄浦区核心地段的受托运营项目，续约1个位于长宁区核心地段的受托运营项目；同时，公司积极盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，2025年上半年退出部分项目，进一步提升管理效率，控制管理成本。截止2025年半年度末，公司在管项目69个，在管面积约135万平方米，确保基本盘的持续稳定。

另外，公司2025年半年度拟向公司全体股东每10股派发现金红利1.10元（含税），合计拟派发现金红利51,975,000.00元（含税），旨在增强投资者获得感，推动全体股东共享公司经营成果，提振投资者对公司未来发展的信心。本次利润分配方案已形成议案提交2025年9月10日召开的公司第三次临时股东会审议通过。谢谢！

问题4、目前城市更新相关政策相继出台，对公司未来发展是否有影响？公司如何在发展中抓住机遇？

尊敬的投资者，您好！目前，公司已积累大量文创园区及商办物业更新改造的成功案例，管理业态包括但不限于文创园区、办公楼宇、社区商业、公寓等。更新改造过程中，公司通过对老旧工业建筑保留特色并活化利用老旧建筑，延续工业记忆的同时营造城市特色场地，升级空间形态、配套服务，创造多元场所体验。通过城市更新行动，实现存量改造项目所在区域的品牌升级、产业升级和商业运营升级，丰富原有业态。同时，公司的运营模式分为承租运营、受托运营和参股运营，公司通过灵活的运营模式管理多元化业态。

未来，公司也将持续把握政策红利、研判产业升级趋势，提升楼宇改造和运营能力，持续吸引新经济企业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相流通，激发区域经济活力，推动城市持续更新。谢谢！

问题5、宏观环境波动的背景下，公司如何应对？

尊敬的投资者，您好！外部环境不确定性持续情况下，公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，持续推动公司实现高质量发展。

公司在营项目多处于上海、北京、杭州、南京核心地段，但一定程度上同样受新增供应挤压，导致部分项目边际成交单价承压，公司管理层坚决贯彻经营计划，持续修复各项目的出租率。公司经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等多种举措以提升园区出租率，包括但不限于以下举措

（1）积极维护存量租户，持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求；

（2）提升物业服务及运营服务水平，提升租户各类需求的反馈速度和满意度，上半年公司物业服务满意度高于 95%,较 2024 年同期及全年保持稳定满意度，部分项目提升运营品质并完善运营制度，协助租赁去化；

（3）按产品类型及区域，组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队，扎根片区，深耕片区，盘活各类渠道和客户资源；

（4）顺应市场变化、满足客户需求，根据租户的需求不断提升交付标准和更为灵活的商务条件。谢谢！

问题6您好，在国家大力推进城市更新，聚焦“一老一小”民生需求、构建“完整社区”的背景下，住建部也明确提出要因地制宜配建和完善社区养老、托育等公共服务设施。锦和商管作为城市更新领域的领先者，在存量商业的改造运营中，如何将这一政策导向转化为核心优势？想请问，除了基础的空间承载，锦和有哪些创新模式能真正将社区商业、托育服务与养老关怀进行有机融合与联动运营？如何通过你们的资源整合与专业运营能力，打造出既能满足全龄段居民高频刚需、提升幸福感，又能形成稳定客流与消费、实现社会效益与商业价值共赢的标杆项目？

尊敬的投资者，您好！公司持续专注城市更新领域，经过十多年的积累，逐步形成了以下核心竞争力（1）全价值链集成管理体系优势，其中包括项目资源获取及定位优势、项目设计与改造能力、招商优势、智慧化运营优势；（2）品牌优势；（3）区域规模优势。公司目前管理的存量项目业态包括但不限于文创园区、办公楼宇、社区商业、公寓等，随着物业形态的多元化、存量资产客观条件的适配性以及市场需求的变化，也在适度关注托育服务、养老关怀方面的合作机会。公司在盘活存量资产的同时，致力于实现物业持有方、客户、社会、公司和其他利益攸关方的共赢。谢谢。

问题7请问贵公司2025年上半年度盈利表现如何？

尊敬的投资者，您好！公司聚焦城市更新领域，致力于城市老旧物业的重新定位、设计改造、招商运营和服务提升。作为国内首家上市的轻资产存量资产运营商，经过十多年的发展，公司服务的资产形态逐渐多元化，从最初的文创产业园区、办公楼，逐步覆盖社区商业、公寓等。根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。

截止2025年半年度末，公司在管项目69个，在管面积约135万平方米，其中新增1个位于上海市黄浦区核心地段的受托运营项目，续约1个位于长宁区核心地段的受托运营项目；同时，公司积极盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，2025年上半年退出部分项目，进一步提升管理效率，控制管理成本，确保基本盘的持续稳定。

报告期内，公司实现营业收入49,072.63万元，同比下降5.18%；归属于上市公司股东的净利润7,545.24万元，同比上升224.95%；经营活动产生的现金流量净额 31,763.03 万元，同比下降 6.55%。变动原因分别如下

（1）营业收入下降主要系受外部环境影响，租户端需求不振，同时，公司积极盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，部分项目到期不续。

（2）归属于上市公司股东的净利润较上年同期上升较多，主要系一方面公司与同昌盛业的交易对手方就业绩承诺签署《补充协议》，针对 2021 年收购同昌盛业股权转让对价调整等安排（具体可参考《关于拟与同昌盛业及相关方签署变更业绩补偿承诺相关文件的公告》（公告编号2024-047）），该事项已经 2025 年第一次临时股东大会审议通过后生效（公告编号2025-001），该交易导致确认公允价值变动收益，对本期归属于上市公司股东的净利润存在正面影响。另一方面受宏观经济影响，公司加强成本管控，多措并举提升运营效率，实现降本增效，降低管理费用所致。

（3）经营活动产生的现金流量净额有所下降，主要系受外部环境影响，部分受托运营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长，公司正积极和相关方沟通款。谢谢！

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以上是研究院小巴对该公司的初步分析如果还有更多想了解的可以咨询研究院小巴

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