南山控股诊断（beta）by 价投圈小巴（股票版chart ”ppt”）

南山控股

(002314)

总市值：79.34亿

PE(静)：-4.47

PE(2025E)：--

总股本：27.08亿

PB(静)：0.87

利润(2025E)：--

研究院小巴

生意好坏

去年的净利率为-18.14%，算上全部成本后，公司产品或服务的附加值不高。从历史年报数据统计来看，公司近10年来中位数ROIC为3.91%，中位投资回报较弱，其中最惨年份2024年的ROIC为-1.64%，投资回报极差。公司历史上的财报相对一般，公司上市来已有年报15份，亏损年份3次，显示生意模式比较脆弱。

融资分红

公司上市16年以来，累计融资总额113.08亿元，累计分红总额15.02亿元，分红融资比为0.13。

生意模式

公司业绩主要依靠资本开支及营销驱动，还需重点关注公司资本开支项目是否划算以及资本支出是否刚性面临资金压力。需要仔细研究这类驱动力背后的实际情况。

风险点

公司有息负债及财务费用均较高，注意公司债务风险。

详细数据

研究院小巴

最近有知名机构关注了公司以下问题：

问：请公司 2025 年一季度业绩增长的驱动因素？是否具有持续性？

答：公司 2025 年一季度实现营业收入 40.60 亿元，同比增长205.09%；归属于上市公司股东的净利润 2.45 亿元，同比增长296.94%。营业收入与利润增加，主要系本期房地产业务销售结转增加。随着房地产政策相关措施持续落地，市场有望逐步企稳，公司将密切关注行业政策动态，多措并举加速房地产项目存量去化，保证现金流安全，实现公司未来持续稳定发展。

2、仓储物流业务 2024 年毛利率达 45.80%，营业成本里是否包括折旧摊销呢？

公司统一采用历史成本计量模式，仓储物流业务中营业成本包括物流园区不动产折旧摊销。具体而言，土地方面计入无形资产定期计提摊销；建筑物及附属设施方面，在建期间计入在建工程，建成后转为投资性房地产和固定资产，后续定期计提折旧，主要计入营业成本。

3、宝湾物流什么时候进入利润释放阶段？

宝湾物流尚有一定面积的在建及拟建项目，受固定资产折旧、土地等无形资产摊销以及财务费用等因素影响，报表内通过运营产生的净利润贡献有限。为此，宝湾物流积极推动公募 REITs 发行，华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金于 2024 年 10月上市，实现宝湾物流表内 3 个项目出表，产生投资收益 6.82 亿元，打通“募投建管退”物流仓储资产投资管理闭环；与此同时，宝湾物流还将重点发展轻资产管理输出模式，提供物流园区设计、开发、建设、代管运营等全方位服务，并通过公司自主研发的智慧园区管理系统保障合作方园区安全，控制运营成本，对公司收入亦形成一定补充。

4、宝湾物流 2024 年收入规模增长的原因？

2024 年，宝湾物流实现营业收入 194,261 万元，同比增长6%，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。

5、请问宝湾物流出租率与租金情况？能否进一步改善提升？

受宏观经济恢复放缓和存量供应持续释放的影响，国内高标物流地产呈现一定的周期性波动，市场短期内面临调整压力。宝湾物流在市场低迷态势下，租金与出租率 2024 年同比均有所下滑，但整体出租情况仍优于行业平均水平，变化趋势与与所在区域市场变化趋势一致，资产的抗风险能力优于市场水平。短期内，市场新增供应的压力依然显著，整体物流市场承租压力持续。长期来看，伴随着政策端继续发力促进消费和推动制造业升级，电商及三方物流相关高标仓需求有望企稳，产业升级背景下高端制造业的发展促进高标仓需求稳定增长；随着未来仓储空间租赁需求复苏，高标仓市场租金及空置率将逐步趋于稳定，行业有望实现更加健康、可持续的发展。

6、宝湾公募 REITs 是否有扩募计划？

华泰宝湾物流公募 REIT 的成功发行，有力促进宝湾打通“募投建管退”物流仓储资产管理闭环；同时也标志着市场对宝湾项目资产及宝湾管理能力的高度认可，为未来进一步打造轻重资产转换平台奠定坚实基础。未来，公司将结合政策要求、资产本身的情况，合理设定后续资产证券化产品的发行节奏，确保业务长期、可持续发展。

7、房地产开发业务销售情况与未来销售安排？

2024 年，公司房地产开发业务累计实现全口径销售金额60.4 亿元，权益销售金额 35.6 亿元，累计实现并表口径销售金额 23.0亿元。基于当前中央推动“房地产止跌稳”的坚决态度，房地产政策延续“化风险、稳主体、稳市场”主线，房地产市场稳定发展的信心有望逐步修复。公司房地产开发业务将密切关注市场形势，加强营销管控力度，坚持“一盘一策”，灵活调整销售策略，促进销售去化及现金流。

8、房地产开发业务是否有拿地计划？

公司房地产开发业务维持审慎投资策略，重点聚焦核心城市的优质区块，选择具备利润空间及风险可控的项目；同时，优先处理存量项目，快速笼资金以降低开发成本和资金风险。

9、公司是否有项目参与政府收储，以盘活土地或项目资产？

公司持续关注、研判相关城市对存量商品房的收储政策，全面梳理在手资源，在确保国有资产保值增值的前提下，积极参与政府收储工作，多措并举，促进库存去化。

交流活动中，公司相关人员与投资者进行了充分的交流与沟通，严格按照有关制度规定，没有出现未公开重大信息泄露等情况。

详细数据

研究院小巴

以上是研究院小巴对该公司的初步分析如果还有更多想了解的可以咨询研究院小巴

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估值与分析师预测

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DCF估值模型
周期平滑估值
PB
PE

根据的业绩预测，通过我们的dcf估值模型计算，南山控股的合理估值约为--元，该公司现值2.93元，现价基于合理估值有0%的低估

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*估值基于历史报表和分析师预测数据，请注意风险

南山控股需要保持100.00%的5年业绩复合增速，其估值将于现价一致"

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分析师尹欢科对其研究比较深入（预测准确度为30.40%）其最新研报预测如下：

财报摘要

项目

2024

评级
ROIC

-1.64%
利润5年增速

--

--
营收5年增速

3.00%

--
净利率

-18.14%
销售费用/利润率

--
股息率

--

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财报体检

财务排雷 综述：财务风险可能较大。

项目

数值
货币资金/总资产(%)

9.56%
有息资产负债率(%)

43.65%
财费货币率(%)

0.12%
应收账款/利润(%)

--
存货/营收(%)

203.98%
经营现金流/利润(%)

3877.83%
有息负债/近3年经营性现金流均值(%)

26.97%
财务费用/近3年经营性现金流均值(%)

72.27%
流动比率

1.13%
近3年经营性现金流均值/流动负债(%)

4.79%
货币资金/流动负债(%)

28.32%
盈利质量瑕疵数

4

盈利质量 提示：建议关注公司存货状况；

项目

数值
应收账款/利润环比(%)

--
应收账款/利润3年变动比例(%)

--
存货/营收环比(%)

-12.70%
在建工程/利润(%)

--
在建工程/利润环比(%)

--
(应收+在建+存货)/利润环比(%)

--
经营性现金流/利润(%)

3877.83%

大佬持仓

基金经理

基金产品

持有股数
罗文杰

南方中证房地产ETF

13365400
崔蕾

南方中证1000ETF

8116300
赵宗庭

华夏中证1000ETF

4494600
苏秉毅

大成丰享回报混合A

353600

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行业相对指标